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22 de Agosto de 2018

Não pagou o condomínio? Veja o que pode (ou não) ocorrer

ADIMPLENTE COBRANÇA CONDOMINIAL, Administrador
mês passado



Não pagar o condomínio pode ter um fim trágico: a perda do apartamento. A mudança das regras de cobrança em março de 2016, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com seus síndicos em uma tentativa de evitar a execução da dívida. Ao mesmo tempo em que fogem da via legal, porém, muitos desses mesmos devedores procuram a Justiça para “fazer do limão a limonada”: alvos de vexação e constrangimento por parte de vizinhos, acionam a Justiça com pedidos de indenização, muitas vezes bem-sucedidos nos tribunais.

A jurisprudência é rica de casos bizarros de ações de devedores contra condomínios. Há mais de um registro de síndicos que passaram a violar a correspondência do inadimplente para verificar se ele tinha outras contas em atraso – e pagaram por isso. Situações em que o inadimplente foi hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar opinião, o que é ilegal. E inumeráveis histórias em que o devedor recebeu indenização após ser proibido de receber visitas, de usar o elevador social e áreas comuns no prédio, preterido em sorteio de vagas de garagem ou destituído de serviços do dia a dia, como a não distribuição da correspondência.

Nas ações de pedido de indenização por danos morais e até algumas representações criminais, os juízes tendem a decidir a favor do condômino inadimplente – ainda que nem sempre seja assim. Entende-se, a princípio, que o devedor já está sendo punido pelas consequências da própria dívida – e a sanha incontrolada dos vizinhos em criar outras restrições seria desproporcional. O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil), e o devedor ainda pode ser obrigado a pagar uma multa punitiva (art. 1337 do Código Civil), cinco vezes o valor do condomínio, caso falte com frequência a esse compromisso.

O tema é polêmico e, além da lei, a decisão depende da convenção do condomínio e, é claro, da interpretação do juiz em cada caso. “Na maioria das vezes, segue-se o entendimento de que não se pode proibir o uso de áreas comuns, por exemplo, mas já houve decisões de juízes permitindo restrições de uso da academia, da sauna”, exemplifica o advogado Tiago Dal Bo Pastore, especialista em Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados.

“Se estiver na convenção [a previsão de restrição de espaços e serviços a condôminos inadimplentes] e ficar comprovado que outros condôminos estão sofrendo prejuízos muito grandes com essa inadimplência, há juízes que dão essa possibilidade de restrição, mas essa questão não está pacificada nos tribunais, uma das partes pode ganhar uma liminar, ser cassada posteriormente, depende muito da interpretação de cada juiz”, completa o advogado Bruno Schirati Guimarães, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR.

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Para o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro da lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”, pelo bom senso e também porque multiplicar as humilhações pode custar caro, com os custos de eventuais processos. “Ele só é devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e volta a ser um condômino com todas as prerrogativas”, afirma. Além disso, ele lembra que nas circunstâncias previstas em lei (art. 1351 do Código Civil) é preciso contar com o voto do inadimplente em uma assembleia. “Com a ausência do voto dele nesses casos específicos, prejudicaria o condomínio duas vezes: pela inadimplência e pela impossibilidade de alcançar aquele quórum necessário para a unanimidade”, diz.

Perda do apartamento

O melhor caminho para o condomínio quando há atraso no pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. “Não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas processuais]”, afirma Alexandre Marques, lembrando que há casos circunstanciais, como o desemprego ou problemas familiares que, resolvidos, permitem ao proprietário o saneamento rápido das dívidas.

Mesmo assim, quando há contumácia em não pagar, não há outra solução. “O devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora”, continua Marques. Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do dinheiro em contas bancárias ou de bens, o próprio imóvel em questão ou outros. Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.

(Fonte: Gazeta do Povo)

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LEIA TAMBÉM:

1) Cuidados do síndico para a cobrança eficaz da taxa condominial

2) Condomínio e relações de Consumo

3) Condomínio - Locação por temporada ou Airbnb

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8 Comentários

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... Para o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro da lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”, pelo bom senso e também porque multiplicar as humilhações pode custar caro, com os custos de eventuais processos. “Ele só é devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e volta a ser um condômino com todas as prerrogativas”, afirma.

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A execução de bens é uma forma bem aceitável para resolução desse tipo de conflito, porém oneroso, levando em conta que o sistema gera emprego e ele também tira, nem sempre a natureza é a inércia, ou seja o que está bom vai ficar melhor. A existência de complicações que causam a inadimplência é natural, basta a vontade do inadimplente de querer um acordo e a assembleia o bom senso se deve ou não concordar antes de entrar em vias judiciais. Tema ótimo a ser refletido e estudado. continuar lendo

Sim. Nos USA é como eles usam. Eles até mandam notificações extrajudiciais por meio de escritórios de advocacia que trabalham para o credor (incluindo o Estado, muitas vezes), para mediar esses conflitos. Após certo número de recusas ou tentativas frustradas de acordo, aí eles partem para execução. Valendo lembrar que nesses casos, tanto lá quanto cá, o imóvel, mesmo sendo único imóvel do devedor e utilizado para residência, pode ser penhorado. E lá, eles penhoram principal junto com acessório (tudo o que vem dentro), e a pessoa sofre uma espécie de despejo liminar. Não sei como fazem pra devolver o que sobrar da liquidação, mas aposto que vai custar caro levantar tudo, pois o Estado lá dificilmente terá depósitos públicos (tipo pátios de detran). A máquina deles é mais enxuta. Eles são práticos. Empresas particulares fazem o "favor" e o interessado paga o preço para desencalacrar a coisa. Não tenho certeza, mas a julgar por filmes (kkkkkk) se não for assim, é por aí. continuar lendo

Eu presenciei um caso em que o condomínio proibiu a entrada do morador devedor. Ele foi barrado na portaria, porém, sem haver nenhuma ordem judicial para tal medida. continuar lendo

MInha opinião é:

Uma sociedade precisa de regras. Mas essas regras devem obedecer às leis da natureza. Por exemplo, um prefeito de Biritiba-Mirim/SP decretou que as pessoas estavam proibidas de morrer. Enfim.

Sendo assim, uma lei natural é que cada um deve dar conta de si mesmo. Quando uma pessoa ajuda outra é uma exceção e não a regra, significa que a pessoa pode ajudar sem se prejudicar com isso. Então a irmandade é algo desejável, e podemos considerar como natural, mas jamais pode ser imposição, porque contradiz o princípio de que primeiro você deve garantir sua segurança própria.

Sendo assim, há de se considerar que o inadimplente deve dar conta de pagar suas contas (e não o resto do condomínio). Por isso, deve sim ser penalizado. Porque é uma lei natural que cada um dê conta de si. É o mesmo princípio que obriga um pai a pagar a pensão, ignorando se o pai consegue ou não ter um emprego, afinal, se fez filho, deve dar seu jeito, e de fato é a jurisprudência corrente.

Concluindo: não interessa se você consegue ou não arrumar seu dinheiro, você deve pagar suas contas e se não pagar é você quem deve ser penalizado em vez de o resto das pessoas. Vejo que nos discursos políticos essa questão precisa ficar bem esclarecida. continuar lendo

Interessante a sua colocação, porém a aplicação de outras punições além das legalmente previstas parece-me irrazoavel e desproporcional, configurando bis in idem. Um dia o inadimplente vai pagar a sua dívida com multas, juros e correção, eventualmente custas e honorários advocatícios além de sofrer as restrições legais. Ele não estará assumindo as consequências de seu ato? Imposta eventual restrição, por exemplo, o não uso da piscina ou do elevador, quando ele quitar a sua dívida será abatido um percentual pela restrição a ele imposta? continuar lendo

Claro, feita a ressalva inicial, nada justifica a tirania, seja por quem for, por isso deve-se obedecer à convenção de condomínio e é ela que tem que estipular o que acontece em caso de inadimplência, por exemplo, quantos meses um condômino pode ficar inadimplente antes de o condomínio agir juridicamente. continuar lendo

Primeiramente, o termo é apenado e não penalizado.

Feita a ressalva, não, ninguém pode ser apenado com pena ilegal e desproporcional ao agravo.

Fim de papo.

Desculpe a crueza do comentário (logo vindo de mim, dada a textões). Mas é porque sua "ressalva inicial" foi muito superficial e não condiz com o tom do resto do seu texto, que a mim pareceu bastante áspero em relação ao devedor. Devedor não é criminoso e nem criminoso, na verdade, pode ser tratado sem a devida observância de sua dignidade humana, ok? continuar lendo